Kioitsi Chicuta (Juiz do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Supervisor de Informática e Diretor de Informática da Associação Paulista dos Magistrados)
SINOPSE: 1. INTRODUÇÃO. 1.1. Breve histórico do Registro de Imóveis no Brasil. 1.2. Sistema Registral Brasileiro. 1.3. Direito material e direito formal. 1.4. Organização dos Cartórios de Registro de Imóveis. 1.5. Lei de Registros Públicos. 2. INFORMATIZAÇÃO DOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS. 2.1. Situação gerada pela Lei de Registros Públicos. 2.2. Modificação de paradigmas. 2.3. Evolução da informatização até interconexão das rotinas individuais. 2.4. Frutos decorrentes dos primeiros debates sobre a informatização dos serviços registrários. 2.5. Criação de grupos de estudos entre registradores e especialistas em informática. 2.6. Internet. 2.7. Abandono da experiência desenvolvida por décadas. 2.8. Organização interna. 2.9. Integração do sistema registrário com a sociedade. 2.10. Integração do registro com o usuário. 2.11. Integração com o Poder Judiciário. 2.12. Relações com o fisco. 2.13. Relações com órgãos estrangeiros. 3. REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS. 3.1. Responsabilidade pela introdução. 3.2. Documento eletrônico. 4. CONCLUSÕES.
1. INTRODUÇÃO
1.1. BREVE HISTÓRICO DO REGISTRO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Anota a doutrina brasileira que o registro de imóveis tem sua origem no direito medieval, mais precisamente no testemunho judicial germânico. Foi o remate de evolução técnica que começou pelo fingimento de litígio entre vendedor e comprador, para que se desse, judicialmente, a transcrição. Depois, passou a ser ato de jurisdição voluntária. A “dimissio” ou “resignatio”, no sentido que teve ao tempo dos atos de alienação de imóveis em juízo, ou, depois, perante os escrivães, era a outorga mais a aceitação. Passou-se, em seguida, ao sistema francês de registro somente cronológico para se chegar ao registro por folhas, uma para cada imóvel. A fé pública do registo deriva da publicidade da audiência, que está à sua origem, como da escritura pública.
No Brasil, o processo de sistematização local do Registro de Imóveis iniciou-se com a Lei Orçamentária n.º 317, de 1.843, regulamentada pelo Decreto n.º 482, de 1.846, criando o registro de hipotecas, e depois ampliado para o que se chamou de Registro Geral pela Lei n.º 1.237, de1.864, substituindo a tradição pela transcrição como modo de transferência do imóvel, gerando o contrato tão somente direitos pessoais. O Código Civil de 1.916 incorporou ao seu texto o Registro Geral com o nome de Registro de Imóveis e atraiu para ele todas as transmissões de imóveis e de direitos reais a ele relativos, incluindo as decorrentes por sucessão “causa mortis” e de títulos judiciais, e que até então estavam dispensados do registro. No essencial, manteve necessidade de registro para transferência de domínio, mas dispôs no seu artigo 859 o seguinte: “Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu”. Além disso, supondo sempre existência de título causal, manteve o registro como modo e aquisição, adotando princípios básicos inerentes ao sistema de registro, como o da inscrição, prioridade, legalidade, continuidade, publicidade, presunção e fé pública.
O Código Civil nada dispôs sobre a organização dos ofícios registrais, os livros necessários e os procedimentos necessários, relegando a matéria para legislação autônoma, o que se fez com o Decreto n.º 4.827, de 1.924, que reorganizou os registros públicos. Adotou-se sistema de base documental (transcrição por extrato das declarações essenciais dos títulos ).
Hoje, vigora a Lei 6.015, de 31/12/73, alterando o sistema de transcrição por ordem cronológica para aquele da base cadastral, do fólio real ou matriculação de imóveis. Até então, em razão de livros previamente encadernados, de tamanho excepcional, obrigava o uso de escrituração manuscrita. Passou-se a permitir a existência de uma folha para cada imóvel, nele escriturando as situações jurídicas essenciais.
1.2. SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO
A publicidade dos direitos imobiliários no Brasil adota sistema que combina o título com o modo de aquisição, substituindo a tradição do direito romano pela publicidade registral e com ela constituindo direito real e gerando efeitos em relação a terceiros. Antes do ato de registro, o título gera tão somente direitos obrigacionais para as partes, mas uma vez praticado, produz mutação jurídico-real, atribuindo a propriedade ou o direito real à pessoa do adquirente e, ao mesmo tempo, tornando o direito oponível a terceiros.
Essa dupla eficácia, adotando a teoria do título e do modo, sistema eclético entre aqueles conhecidos como francês e alemão, vigora desde a lei imperial de 1.864 e assim continua no atual Código Civil (Lei Federal n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2.002), em vigor desde 12 de janeiro de 2.003, dispondo em seu artigo 1.227 o seguinte: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”. Na esteira da tradição nacional, o Código elencou de forma taxativa os direitos reais e estabeleceu o efeito constitutivo do registro, ou seja, só há constituição ou transferência de direito real com o ato registrário, dispondo no capítulo específico da aquisição da propriedade imóvel, seção específica para “aquisição pelo registro do título”.
O artigo 1.245 estabelece que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, dispondo no parágrafo 1.º que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” e no parágrafo 2.º que “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel”. Reforçando o artigo 1.227, o Código Civil deixa bem clara a necessidade de título idôneo, elaborado nas relações extrajudiciais em geral pelos tabeliães, e de sua subseqüente recepção pelo registro predial, irradiando efeitos jurídicos a ponto de eleger o adquirente como proprietário, enquanto não desconstituído ou alterado o registro.
Evidentemente, há presunção em favor daquele que consta do registro como titular de direito real, mas já se encontra consolidado entendimento de que a presunção é apenas relativa e não absoluta. Nesse aspecto, em face de adoção incompleta do sistema alemão, travou-se intensa discussão doutrinária sobre a natureza da presunção e o Supremo Tribunal Federal decidiu, interpretando dicção do texto legal, pela sua relatividade. Assim, a vinculação necessária do ato final ao título faz com que eventual defeito ou irregularidade na sua confecção possa, no futuro, gerar declaração judicial de nulidade ou ineficácia. Por exemplo, é possível anular uma escritura de venda e compra de imóvel quando se prova que uma das partes foi representada por outra mediante instrumento de mandato falso. Da mesma forma, em processo judicial, em ocorrendo alienação do imóvel em prejuízo de credores, é possível tornar ineficaz o registro em relação a eles através de alegação de fraude contra credores ou fraude à execução.
O conteúdo do registro, de outra parte, também ostenta presunção de integridade e de realidade, mas passível de correção a qualquer momento, desde que provada a sua desconformidade. O artigo 1.247 do Código Civil diz que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”. Mesmo em relação ao imóvel, não há o chamado “cadastro imobiliário” específico do direito alemão, onde a sua atribuição, inclusive de medição de terras, é de órgão público distinto do registro imobiliário. Há, por ora, completo divórcio entre os diversos cadastros de imóveis, embora se busque, na atualidade, a existência de cadastro único, a exemplo do que vem se perseguindo em relação aos imóveis rurais, através da Lei Federal n.º 10.257, de 2.001, em que visou a União estabelecer cadastro georeferenciado multifinalitário e com memorial que atenda as exigências técnicas, com necessário intercâmbio com o Registro de Imóveis. Bem por isso, a descrição do imóvel, atualmente, não é necessariamente idêntica para todos os segmentos e, a nível urbano, pode haver caracterizações distintas no registro predial, na Prefeitura Municipal e no levantamento feito diretamente pelo próprio interessado. A prevalência, para o registro de imóveis, é exclusivamente da descrição constante em seus assentos e a alteração só se faz mediante procedimento de retificação, quer na forma administrativa, quer naquela judicial. Na mesma linha de raciocínio, qualquer outro equívoco mostra-se passível teoricamente de correção, exigindo maior ou menor rigor conforme haja risco potencial a direitos de terceiros.
1.3. DIREITO MATERIAL E DIREITO FORMAL
O Código Civil, a exemplo do que sucedia com o anterior, contém disposições de direito material, mas entremeadas de direito formal, dentre as quais a competência do oficial do registro de imóveis do lugar onde situado o bem (artigo 1.492), ao procedimento do processo de registro em havendo apresentação de duas hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, a pessoas diversas (artigos 1.494 e 1.495), a existência de dúvida sobre a legalidade do registro requerido (artigo 1.496) ou aos legitimados para instar a prática do ato (artigo 1.498).
A enumeração dos livros e do fluxo interno dos títulos, com especificação das suas variantes e das inúmeras atividades próprias da existência do Registro de Imóveis, constitui objeto, no essencial, da Lei Federal n.º 6.015, de 1.973, muito embora alguns institutos tenham regulamentação autônoma em leis especiais, como o parcelamento do solo urbano, o condomínio edilício, a alienação fiduciária de bem imóvel, etc.
1.4. ORGANIZAÇÃO DOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
O Brasil organizou o Registro de Imóveis de forma descentralizado e pulverizou as diversas unidades em razão das circunscrições judiciárias, ou seja, para cada Comarca há pelo menos um Cartório de Registro de Imóveis, buscando coincidência da base geográfica com a competência territorial de um juiz de direito da Justiça Comum Estadual. Isto não significa que exista necessariamente apenas um único Cartório para cada circunscrição judiciária, pois para cidades de grande porte, como São Paulo, com 10.434.252 habitantes, conforme censo de 2.000 divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, e com área de 1.522.986 km2 existem dezoito (18) Cartórios de Registro de Imóveis, cada qual atuando em área previamente determinada, impedindo que um pratique atos referentes a imóveis localizados em territórios a ele não outorgados. No Brasil, com extensão territorial de 8.514.876,599 km2 e com população de estimada de 170.000.000 de habitantes existem Cartórios de Registro de Imóveis (VERIFICAR). O Estado de São Paulo, com área de 248.209,426 km2 e 37.032.403 habitantes (fonte: IBGE, ano 2.000) tem 272 unidades registrárias.
Os registradores submetem-se substancialmente às leis federais, muito embora existam regras estaduais, mas a Constituição Federal em seu artigo 22, inciso XXV, é taxativa em afirmar que compete privativamente à União legislar sobre "registros públicos". Isto faz com que a lei de regência seja de exclusiva alçada federal, mas algumas matérias são relegadas aos Estados, como: a) a criação, alteração e extinção de Cartórios; b) a fixação dos emolumentos; c) a fixação de regras locais para o concurso de provas e títulos para provimento ou remoção. A Lei Federal n.º 8.935, de 18 de novembro de 1.994, define as atribuições e competência dos registradores, discorrendo ainda sobre assuntos de seu interesse, como: a) o ingresso na atividade notarial e de registro; b) a contratação de prepostos; c) a responsabilidade civil e criminal; d) incompatibilidades e impedimentos; e) direitos e deveres; f) infrações disciplinares; g) fiscalização pelo Poder Judiciário; h) extinção da delegação.
1.5. LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
A Lei Federal n.º 6.015, de 1.973, atualmente em vigor, regulamenta os serviços de registro de imóveis e elenca em seu artigo 167 os atos de registro (instituição de bem de família, hipoteca, usufruto, loteamentos urbanos e rurais, arrematação e adjudicação em hasta pública, compra e venda, permuta, dação em pagamento, doação, desapropriação, alienação fiduciária de coisa imóvel, constituição do direito de superfície, etc.) e de averbação (mudança de denominação de vias e logradouros públicos e de numeração dos prédios, alteração do nome da pessoa pelo casamento ou separação, restabelecimento de sociedade conjugal, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, etc.), estabelecendo, dentre outras: a) a especificação dos livros utilizados, com as regras para sua escrituração; b) o processo de registro, desde a apresentação do título até a prática do ato registrário ou a sua devolução ao apresentante com exigências; c) o procedimento de dúvida para o caso de não conformidade do apresentante do título com a devolução do título sem a prática do ato pelo oficial; d) os títulos; e) a matrícula, sua abertura, conteúdo e as variantes que decorrem da fusão, desmembramento e divisão do imóvel, f) retificação do registro; g) registro torrens.
2. INFORMATIZAÇÃO DOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS
2.1. SITUAÇÃO GERADA PELA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS
Com o advento da atual Lei de Registros Públicos, houve transformação ampla do hábito da escrituração manuscrita usada em decorrência do sistema de transcrição em livros previamente encadernados para o processo de mecanização permitida pela criação de matrícula individual para cada imóvel em folha solta, gerando, de início, uso de máquinas de escrever mecânicas e que, com o passar dos anos, foram modernizadas como máquinas de escrever elétricas. Os documentos, de arquivamento obrigatório ou facultativo, passaram a ser microfilmados[1], seguindo-se, com o surgimento dos microcomputadores, o uso inicial como uma máquina de escrever mais sofisticada e, à medida que ocorreu ampliação da velocidade e de memória para armazenamento de dados, para informatização de setores importantes do escritório registral, como a formação de banco de dados de indicadores pessoal e real. Nesse aspecto, como anota Sérgio Jacomino, Oficial do Quinto Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo e Presidente do Instituto de Registro de Imóveis do Brasil, "a Lei 6.015/73 cumpriu, portanto, esta importante função: preparar o caminho legal para a modernização do Registro Público Brasileiro, dando a partida para as transformações que estamos experimentado"[2]. Vale a pena repetir o que o notável registrador anota em relação ao processo inicial de informatização dos cartórios: "Via de regra, automatizaram-se, a princípio, as rotinas de cálculo de emolumentos, emissão de protocolos e resumos financeiros dos registros: posteriormente, foram adotados processadores de textos em setores como o de certidão. Após, com a ampliação dos recursos técnicos (modem de comunicação micro-mainframe) houve a possibilidade de armazenar em computadores de grande porte as fontes de dados dos indicadores pessoal e real produzidos remotamente. Mais recentemente, com a ampliação da capacidade de armazenamento de dados em microcomputadores, os bancos de dados dos indicadores pessoal e real migraram para o interior das serventias. Passaram a ser acessados em tempo real. Não são atualizados alhures. Alcançado este patamar, a próxima etapa é a entidade que hoje singulariza o registro imobiliário: a matrícula"[3].
2.2. MODIFICAÇÃO DOS PARADIGMAS
Há uma tendência do operador do direito em manter íntegro o seu "modus operandi", como espécie de paradigma. Nesse aspecto, Thomas Kunh, citado por Carlos Alexandre Rodrigues, destaca que "o mundo intelectual caminha por mudanças de paradigma, ou seja, o que faz o mundo progredir é a evolução de "idéias-base", de "verdades fundantes" de determinadas teorias"[4]. Como exemplos, cita a evolução da astronomia, do paradigma de Ptolomeu para o de Copérnico; o paradigma da Física, que deixou de ser o de Aristóteles para ser o de Newton, sendo que Eistein, com sua teoria da relatividade, sucedeu a ambos. Isso demonstra que idéia alguma, mesmo no caso específico do campo do direito, é eternamente válida e imutável. O que hoje é base para determinada área da ciência, amanhã não serve sequer como parâmetro.
No momento histórico inicial, o paradigma, ou seja, a existência do fólio real ou da matrícula em sua concepção original, mostrou-se sólido e todas as questões partiram desse pressuposto básico e a ele se amoldaram. Daí porque, num primeiro momento, passou-se a idealizar a informatização do registro de imóveis tendo como atividade fim a digitalização da mesma matrícula, de forma a que se pudesse admitir mera modernização do sistema tradicional.
2.3. EVOLUÇÃO DA INFORMATIZAÇÃO ATÉ A INTERCONEXÃO DAS ROTINAS INDIVIDUAIS
A informatização dos serviços registrais não foi global, rendendo-se ao desenvolvimento de rotinas individuais. Pensou-se, de início, no controle dos títulos recepcionados, como auxiliar eficiente do Livro Protocolo, para, em seguida, partir-se ao controle, ainda de formas autônomas: a) dos interessados no ato de registro, como espécie de indicador pessoal; b) da tramitação do título na serventia, com indicação das respectivas seções e os funcionários envolvidos; c) o controle de dinheiro decorrentes de depósitos prévios e de pagamentos dos emolumentos e custas; d) emissão de protocolos e recibos aos interessados; e) resumos financeiros dos registros, etc.
Os efeitos de uma ferramenta poderosa, substituindo papéis e a memória falível das pessoas, fizeram com que o seu uso fosse disseminado de forma ampla, mas sem a preocupação com a idoneidade e eficiência dos programas utilizados, nem mesmo como a segurança jurídica dos dados armazenados.
Essa foi a razão pela qual, em 1.996, em Congresso realizado pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRIB, na cidade de Fortaleza, no Estado do Ceará, elaborou-se trabalho para conscientização e reflexão sobre critérios de planejamento e desenvolvimento na informatização das serventias prediais, com destaque aos seguintes pontos: a) implantação do sistema e migração de dados, com adoção de critérios de homogeneização dos procedimentos de armazenamento e recuperação de dados; b) intercomunicação, entre as várias serventias, nos grandes centros urbanos; c) convênios de cooperação científica entre os órgãos de representação de registradores no Brasil e no mundo; d) qualificação das informações prestadas pelo registro, com avaliação dos meios eletrônicos utilizados para dar consistência às informações; e) instauração de fórum permanente de estudos e debates sobre informatização; f) segurança e integridade de dados.
2.4. FRUTOS DECORRENTES DOS PRIMEIROS DEBATES SOBRE A INFORMATIZAÇÃO DOS SERVIÇOS REGISTRÁRIOS
Os efeitos de pioneiro trabalho apresentado no XXIII Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado em 1.996, em Fortaleza, Estado do Ceará, são visíveis e, desde então, com o retrospecto dos debates realizados em conclaves internacionais sobre as técnicas de mecanização e informatização dos registros[5], iniciou-se processo de conscientização dos registradores nacionais no sentido de iniciar sério debate dirigido para a racionalização, voltada para organizar cientificamente a gestão dos serviços, criando estruturas próprias e adequadas, visando sempre os quatro elementos existentes em toda e qualquer avaliação: a) eficiência, ou seja, a percentagem das informações recuperadas em relação àquelas efetivamente memorizadas; b) utilização, no sentido de grau de uso possível do próprio sistema informativo; c) grau de acesso, no sentido de facilidade ou dificuldade do usuário na utilização do sistema; d) velocidade operacional, ou seja, a rapidez ou demora na obtenção da operação desejada.
Deixou-se bastante claro que não cabia a cada escritório registral a total liberdade para decidir os parâmetros e os objetivos da fase inicial, nada obstante a heterogeneidade das diversas serventias, mas o estabelecimento de critérios básicos que deveriam ser necessariamente observados, evitando que cada um procurasse desenvolver, ao seu modo, soluções para os complexos problemas que se apresentam no dia-a-dia dos serviços e sem um mínimo de critério científico.
2.5. CRIAÇÃO DE GRUPOS DE ESTUDOS ENTRE REGISTRADORES E ESPECIALISTAS EM INFORMÁTICA
O primeiro reflexo do processo de conscientização redundou em convênio realizado pelos Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Associação dos Notários e dos Registradores do Brasil e Associação dos Notários e Registradores de São Paulo com a Universidade de São Paulo, mas especificamente com a Fundação Vanzolini, para o estudo de critérios e normas técnicas para informatização dos registros, sempre partindo do suposto de que a evolução tecnológica só é viável com a adoção de normas e padrões por todos os usuários da nova tecnologia. Buscou-se, de acordo com minuta de estudos, partindo da fixação das necessidades da área e de estudos comparativos, determinar as soluções técnicas possíveis, estabelecendo normas para o registro de informações imobiliárias e que, no futuro, possam ser transformadas em normas padronizadas e homologadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT. Definiu, ainda, critérios de avaliação de produtos, hardware, software, suporte físicos e serviços para registro de informações imobiliários, com estabelecimento de critérios de qualidade, critérios de segurança e critérios de desempenho, fixando sempre parâmetros mínimos para aprovação do produto ou do serviço. Visou-se, de outra parte, estabelecer roteiros de avaliação dos produtos e dos serviços existentes no mercado, dentro de critérios definidos, servindo de guia para comparação de produtos para verificação de adequação dos produtos a seus objetivos. Por fim, estabeleceu-se necessidade de certificado de aprovação e propôs-se a criação de selo de conformidade, visando melhor nível de qualidade dos serviços do registro imobiliário (a minuta das normas estão no anexo).
Estabeleceu-se, assim, fórum permanente de debates e estudos sobre informática registral e buscou-se integração aos centros onde desenvolvidos os estudos e a implantação de sistema experto. Daí a razão de convênios de cooperação técnica, jurídica e científica firmados pelo IRIB e só ano de 2.002 foram firmados acordos com a Espanha e o México, sem contar com acertos feitos com instituições nacionais, como o Ministério Público do Rio Grande do Sul e da Fundação Escola Superior do Ministério Público. No corrente ano, subscreveram-se convênios com a Universidade Federal de Pernambuco e a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.
2.6. INTERNET
A internet, entendida em seu sentido lato, abrange e-mails, sites, comunicações on line de qualquer espécie, e é atualmente parte fundamental do cotidiano da sociedade, inserida na vida do cidadão, e constitui verdadeira revolução que, por certo, tende a ampliar cada vez mais seus tentáculos, a ponto de suprimir serviços outrora dependentes de contato pessoal direto, como o pagamento das contas em agências bancárias. Não mais se exige o uso de cheques ou o dispêndio do papel moeda para resgate das dívidas, substituídos pelos cartões de crédito ou mesmo por documentos de transferência eletrônica de saldos disponíveis na conta corrente em favor do credor.
Os registradores, por certo, não permaneceram alheios a esse moderno instrumental e buscaram sua integração à sociedade através de “sites” próprios, quer dos órgão de classe (por exemplo,www.irib.org.br, ww.anoregsp.org.br, www.anoregbr.org.br., www.arisp.com.br), quer das próprias unidades registrais (www.primeirosp.com.br, www.quinto.com.br, www.srisantos.com.br), como instrumento precioso de interação e de informação com a própria sociedade. Veja-se a propósito alcance do boletim eletrônico produzido pelo IRIB, divulgando leis, decretos, artigos doutrinários, jurisprudência, íntegra de acórdãos dos Tribunais superiores, consultas, debates públicos, etc., possibilitando ampliar, a um custo reduzido, as informações mais importantes e um número maior de pessoas em tempo real, permitindo, também, acesso de pessoas que outrora sequer tinham conhecimento das especifidades do Direito Registral Imobiliário. Para se ter idéia de sua importância, em 2.002,. foram editados 172 boletins eletrônicos, com 3.062 assinantes, e acusando 535.850 acessos. No corrente ano há média de 380 a 400 visitas por dia útil.
2.7. ABANDONO DA EXPERIÊNCIA DESENVOLVIDA POR DÉCADAS
O Registro Imobiliário, mercê de sua importância no cenário jurídico brasileiro e da competência dos profissionais incumbidos de sua gestão, ganhou reconhecimento da sociedade com um dos esteios maiores para garantia do direito de propriedade consagrado até mesmo na Constituição Federal como direito individual essencial ao cidadão e com "status" de cláusula pétrea. Por certo, a resistência ao abandono de métodos tradicionais, quase que exclusivamente artesanais, obrigando o uso de livros, pastas e fichas, com anotações manuscritas e ou datilografas, foi sendo vencida de forma gradual, mas sempre como sendo norte os métodos tradicionais. Buscou-se, assim, num primeiro passo a transposição de métodos tradicionais para aqueles da informática, mas sem alteração de seu formato original.
Bem por isso, estabeleceu-se como meta final a digitalização da matrícula como sendo o ponto final do processo de informatização do Cartório. Ledo engano !
2.8. ORGANIZAÇÃO INTERNA
A existência de rotinas repetitivas e fórmulas burocráticas impostas pela própria Lei de Registros Públicos, dispondo com minúcias sobre a forma de escrituração dos atos, exigindo, ainda, livros específicos para finalidades também específicas e certas, por certo facilitou o uso de programas e aplicativos, principalmente para arquivos de: a) indicadores pessoais e reais; b) protocolo de recebimento de títulos; c) fluxo controlado de títulos, documentos e papéis; d) controle de prioridade e tramitação de títulos contraditórios; e) certidão de registro. As vantagens mostraram-se visíveis e óbvias e todos são concordes no sentido da necessidade de adaptação dos serviços registrais aos modernos e eficientes recursos proporcionados pelo uso do sistema de computação, sem perda das características essenciais.
O que, por certo, facilitou a sua compreensão, foi a não alteração das rotinas implantadas e consagradas ao longo dos anos. Existe, contudo, consenso extraído do XXIII Encontro do IRIB em Fortaleza no sentido de que o objetivo está no sistema integralmente informatizado e centrado no fólio real eletrônico, constituindo-se este em “realidade que se imporá aos registros imobiliários brasileiros. Tal entidade não deve ser mera cópia especular do sistema anterior, mas um novo e poderoso instrumento a serviço do aperfeiçoamento da instituição registral brasileira”. Este objetivo, até mesmo pela ausência de atualização da atual lei de registros públicos e pelo conservadorismo do órgão fiscalizador, não está sendo alcançado com a homogeneidade e a rapidez desejadas. De toda forma, já se deixou assentado em artigo sobre a matéria, que “há clara sinalização de resistência dos registradores e dos técnicos a soluções padronizadas e, em parte, ela não poderia ser diferente, mesmo porque diversas as características e as condições econômicas entre os diversos cartórios. Na organização material do Registro Predial deve se distinguir o escritório registral (instalações físicas, maquinários, livros e fichas) e a instituição jurídica, cuja essência não pode ser alterada. Ainda assim, mostra-se equivocado investimento em soluções tópicas e disfuncionais, exigindo, isto sim, implantação de práticas de informática aplicadas a um sistema de registro de imóveis e que atendam às suas finalidades essenciais. O estabelecimento de normas técnicas para informatização dos serviços de registro de imóveis representará, sem dúvida, verdadeiro marco histórico e a visão deve ser sempre e necessariamente global, evitando surgimento de ilhas e descompassadas do conjunto”[6].
Embora não de forma homogênea, diversos Oficiais de Registro de Imóveis, em especial das principais Capitais e dos grandes centros dos Estados da Federação, exibem implantação séria e inteligente do processo de informatização e sua organização interna, de uma forma geral, revela-se impecável e de eficiência inegável, mostrando-se interessante discussão travada sobre a substituição dos livros tradicionais em papel por documentos eletrônicos. Evidentemente, no estágio em que se encontra o processo de informatização em geral, não se pensa, de imediato, em substituir os livros principais (Livro 1 - Protocolo, Livro 2 - Registro Geral e o Livro 3 - Registro Auxiliar), tanto que, embora digitalizados, persiste convicção de sua manutenção em sua forma tradicional, até que outros rumos sejam adotados, mas os demais livros, existentes como suportes, podem perfeitamente ser substituídos de imediato, sem necessidade de sua escrituração em folha de papel. Os indicadores pessoal e real, dada as inegáveis vantagens do novo sistema em relação ao tradicional, são confeccionados quase que exclusivamente com utilização de banco de dados, principalmente em relação aos registros feitos nos últimos tempos.
De toda forma, encontra-se bastante avançada a concepção de fólio real eletrônico e que não se centraliza na idéia de simples digitalização de matrícula. Pensa-se agora numa entidade nova, ou seja, como anota Sérgio Jacomino, “pensar na “matrícula digital” é conceber um “todo” inter-relacionado, maior que a soma das suas partes. A palavra chave é interconexão. O número da matrícula poderá ser a chave para o acesso de níveis diferenciados de informação. Poder-se-ia construir hipertexto, “escamação” de informações relevantes, com níveis diferenciados, a permitir um trânsito não linear entre os vários níveis de informação relevantes e disponíveis. Por exemplo, do indicador pessoal poder-se-ia abrir uma “janela” (para usar uma expressão muito em voga) para a descrição textual do imóvel, bem assim, outra janela para visualizar um croquis do terreno; poder-se-ia fazer um zoom na representação do terreno para uma visualização dos confrontantes, da quadra, do loteamento; poder-se-ia abrir uma “janela” para visualização dos confrontantes, da quadra, do loteamento; poder-se-ia abrir uma “janela” para visualizar o título que serviu de suporte para o registro. Enfim, todos os dados disponíveis na Serventia (planta, croquis, certidões, e outros documentos, bem assim o próprio título que deu origem ao registro), poderiam ser acessados de qualquer ponto do sistema, seja a partir de uma pesquisa primária no indicador real, seja no pessoal, a partir do número da matrícula, a partir do número do protocolo etc. Não há limitações, já que se tem por objeto a pesquisa numa entidade que tenho chamado de “matrícula digital”[7].
Muito ainda há que se fazer, mas já existe maior consciência do objetivo a ser atingido, aliado ao fato de que os suportes, principalmente de hardware e de software, estão cada vez mais desenvolvidos, permitindo armazenamento maior de dados e a uma velocidade igualmente surpreendente. Não mais se amplia o parque de maquinários como compartimentos estanques, mas integrados através de redes, para obtenção de resultados positivos e eficientes, com controle absoluto de tudo o que ocorre no interior da serventia.
2.9. INTEGRAÇÃO DO SISTEMA REGISTRÁRIO COM A SOCIEDADE
De nada adianta a formação de ilhas de excelência, dotando os escritórios registrais de maquinários e de suportes de última geração, possibilitando exibição de parafernália de microcomputadores de grande capacidade, provedores os mais modernos e monitores de tela fina, resultando apenas em resultados tópicos, quando o mundo moderno exige integração com os diversos segmentos da sociedade e com os quais o Registro de Imóveis interage com freqüência.
O principal destinatário dos serviços registrais é a própria sociedade e é em relação a ela que se deve voltar o produto final, sem perder de vista inter-relacionamento que existe com os diversos órgãos públicos, como o Poder Judiciário, a Receita Federal, o Instituto Nacional da Previdência Social, o Poder Executivo, nos seus três níveis (federal, estadual e municipal), dentre outros.
Só para se ter idéia do estágio em que se encontra o Brasil, consoante estatística de UIT, no ano de 2.002, dentre 196 países pesquisados, está em 7.º lugar no número de telefones, com 73.700.000 linhas, sendo 38.800.800 fixas e 34.800.000 celulares, com densidade de 42,38 telefones para cada cem habitantes, atrás apenas de países de primeiro mundo, dentre os quais a Alemanha. Para abril de 2.003, segundo a fonte IBOPE, foram anotados 7.700.000 usuários domiciliares de internet, com média de 11 horas e 1 minuto por usuário, e conforme fonte CIA, no ano de 2.002, haviam 13.980.000 usuários, incluídos os não domiciliares, sendo 60% a cabo, 33% DTH e 7% MMDS (ABTA). De acordo com dados do IBGE, na pesquisa nacional por amostra de domicílios realizada em 2.001, foram anotados no Brasil a existência de 46.507.196 domicílios, não incluídos aqueles da área rural dos Estados de Rondônia, Acre, Amazonas, Roraima, Pará e Amapá, e 12,6% eram dotados de microcomputador, sendo 4,1% no norte, 3,5% no nordeste, 12% no sudeste, 8,8% no sul e 7,3% no centro oeste. Em relação à América Latina, na fonte UIT, em 2.002, o Brasil, com população correspondente a 33,1% de seu total, tinha 39,7% do total de telefones, 48,3% de "hosts internet" e 41,2% de usuários de internet (cf. pesquisa feita no "site" - www. teleco.com.br). Estima-se que em 2.005 haverá 29 milhões de usuários da internet. Prevê-se que em 2.005 o número de usuários deverá crescer para 29 milhões.
2.10. INTEGRAÇÃO DO REGISTRO COM O USUÁRIO
Qualquer pessoa pode servir-se dos serviços registrais, quer em razão de direitos reais e de fatos relevantes que digam respeito a imóveis, quer pela necessidade de obtenção de informações essenciais à sua vida. O acesso é universal e não exige que o solicitante da informação especifique os motivos, tanto assim que o artigo 14 da Lei 6.015, de 1.973, estabelece que "qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido". Hoje, porém, não mais se concebe atendimento apenas no local onde sediado o escritório registral, mas principalmente através de meios eficientes, de qualquer ponto, e nas vinte e quatro horas diárias. Evidentemente, nenhum ser humano teria tal poder de ubiqüidade e de eficiência, mas as dúvidas principais podem ser solucionadas de imediato, desde que disponibilizadas, de uma forma genérica e de fácil compreensão, por todos aqueles que assim pretendam. A internet, nesse aspecto, constitui instrumento valioso, permitindo acesso a “sites” dos órgãos de classe e de alguns Cartórios de Registro de Imóveis.
Evidentemente, ainda está longe o dia em que a criação, instalação e manutenção de “site” constituam obrigação de cada oficial de registro imobiliário, ou mesmo de cadastramento e divulgação de endereços eletrônicos, onde possível encaminhamentos de solicitações e ou esclarecimentos. De toda forma, aqueles que mantêm essa espécie de serviços, permitem ao usuário, de qualquer ponto, o controle geral dos títulos em tramitação por todo e qualquer usuário, visualizando a fase em que se encontram e a eventual devolução com exigências e que poderão ser atendidas sem necessidade de se deslocar até o cartório. Assim, por exemplo, mostrando-se necessária averbação de mudança do estado civil do titular de domínio constantes do registro de aquisição, de solteiro para casado, a exibição da certidão de casamento pode ser feita de imediato, através de documento virtual, embora não esteja longe o dia em que o documento possa ser obtido através de meio eletrônico diretamente ao Registro Civil das Pessoas Naturais onde feito o registro do casamento.
As instituições de classe, como o IRIB e a ANOREG, mantêm “sites” com as informações essenciais sobre a instituição, contendo, também, seções específicas para esclarecimento de dúvidas, quer de seus associados, quer do público em geral. Tão importante a sua existência e tão eficientes a sua divulgação que vez por outra são apontados como fonte de informações essenciais de matéria específica e sobre a qual o direito brasileiro carece de obras especializadas, sendo, inclusive, objeto de menção em acórdãos do Supremo Tribunal Federal, órgão máximo da Justiça brasileira.
Muito ainda há que se fazer para alcançar plena satisfação do usuário, protegido no Brasil através do Código de Defesa do Consumidor, mas os primeiros passos já foram projetados e que, num futuro não remoto, serão ampliados. Alguns Cartórios já permitem visualização das matrículas por ele digitalizadas através de "sites" por eles mantidos (por exemplo, o Segundo Cartório de Registro de Imóveis de Santos e o Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, ambos do Estado de São Paulo). Outros, a exemplo do que ocorre com o Nono Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, há quiosque instalado no seu interior, onde possível ao usuário, com a identificação do imóvel ou de seu proprietário, ou mesmo com o número da matrícula, visualizar diretamente o que consta do registro.
2.11. INTEGRAÇÃO COM O PODER JUDICIÁRIO
A Constituição Federal elegeu o Poder Judiciário como órgão fiscalizador dos atos dos oficiais de registro[8] e, embora aquele seja considerado único e nacional, elenca no artigo 92 como seus órgãos: a) o Supremo Tribunal Federal; b) o Superior Tribunal de Justiça; c) os Tribunais Regionais Federais e Juizes Federais; d) os Tribunais e Juizes do Trabalho; e) os Tribunais e Juizes Eleitorais; f) os Tribunais e Juizes Militares; g) os Tribunais e Juizes dos Estados e do Distrito Federal e Territórios. A atribuição fiscalizadora compete aos Tribunais e Juizes dos Estados, mas as comunicações entre o fiscal e o fiscalizado observam basicamente os parâmetros tradicionais, existindo pouca evolução, tanto que persiste sistemática de comunicação através de ofícios em papel e com exigência de respostas através do mesmo meio, muito embora, nessa área, a atividade exercida pelo Judiciário ostente natureza administrativa e não aquela jurisdicional, permitido, portanto, mitigação do formalismo. Quando muito admite uso de meio magnético, com gravação em disquete 2HD, com 1.44 mb de memória, contendo as informações necessárias.
Exemplo disso pode ser verificado nos atos publicados no Diário Oficial do Estado de São Paulo, órgão de imprensa escrita através do qual se veicula os atos dos poderes públicos estaduais, onde os comandos gerais da Corregedoria Geral da Justiça, órgão do Poder Judiciário incumbido de fiscalizar os Cartórios, são publicados no jornal para conhecimento geral, quando, na realidade, poderiam ser encaminhados tão somente aos destinatários pelo meio virtual e através dos correios eletrônicos. Quando se busca saber sobre a existência de bem imóvel em nome de determinada pessoa publica-se comunicado na imprensa oficial para que as certidões a ele sejam encaminhadas Trata-se de providência que poderia ser adotada diretamente com os modernos meios de comunicação.
O Poder Judiciário do Estado de São Paulo, em razão de ausência de recursos adequados nas últimas administrações, não tem obtido nível de desenvolvimento adequado na modernização de seus serviços, e só agora, com obtenção recente de meios, busca recuperar o tempo perdido e os efeitos poderão ser visualizados a médio prazo. Basta apenas visita ao “site” da Corregedoria Geral da Justiça (www.tj.sp.gov.br) para visualizar o estágio atual, onde não há ordenação de todos os provimentos e resoluções em vigor, limitando-se tão somente a manter o texto das Normas de Serviço e a divulgar os atos dos últimos anos. Não há sequer compilação de sua jurisprudência e ou cópias das atas lavradas em correições por ela realizadas, de forma a que os profissionais da área possam delas tomar conhecimento. Há apenas divulgação, na íntegra, de jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura dos últimos anos, estando superada, nesse aspecto, pelo banco de dados mantido pelo IRIG e pela ANOREG.
Nem mesmo em relação a atos essenciais, impostos pela lei, existe avanço aceitável. A Constituição Federal restringe a aquisição de imóvel rural por estrangeiros e a Lei Federal n.º 5.709, de 1.971, exige que, a cada três meses, os cartórios de registro de imóveis remetam à Corregedoria Geral de Justiça dos respectivos Estados a relação das aquisições das áreas rurais por pessoas estrangeiras[9]. Tais comunicações poderiam ser feitas de forma eletrônica, através da internet, mas ainda persiste sistema de comunicação escrita em papel, quando poder-se-ia elaborar programa para recepção, controle e armazenamento das informações, efetuando, de forma automática, a verificação das situações de conformidade e de não conformidade com a lei, como a da necessidade de autorização governamental para aquisição de imóvel com área superior à fixada ou que importe em percentual superior à área máxima permitida em relação àquela do Município.
Os registros dos processos judiciais, de outra forma, essenciais para segurança jurídica dos negócios jurídicos, também persistem em sua formatação tradicional. A Lei Federal n.º 7.433, de 18 de dezembro de 1.985, e o Decreto n.º 93.240, de 09 de novembro de 1.986, que dispõem sobre os requisitos da escritura pública, exige, dentre outros documentos, “certidões de feitos ajuizados” e elas poderiam ser obtidas pela “internet” e em formato de documento eletrônico. A importância de tais documentos se revela na análise de leis especiais, como o Código de Processo Civil que, em seu artigo 593, diz que se considera em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: “I - quando sobre eles pender ação fundada em direito real; II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”.
O Judiciário, por certo, exibe ilhas de modernidade, como se vê, na área dos Juizados Especiais da Justiça Federal, onde todo o processamento é feito de forma eletrônica, sem uso de papéis. A própria Justiça dos Estados, como São Paulo, têm em sua organização os Tribunais de Alçada, que apresentam avanços maiores, como, aliás, pode ser constatado por simples visita ao “site” do Segundo Tribunal de Alçada Civil (www.stac.sp.gov.br) e no qual possibilita ao usuário, sem custos, acompanhar em tempo real a tramitação dos processos originários e dos recursos, obtendo, ainda, imagem dos acórdãos proferidos pelos seus Juizes, mantendo seções específicas para comunicação, recepção de documentos enviados eletronicamente, publicações, etc.
2.12. RELAÇÕES COM O FISCO
As transações imobiliárias são aquelas que geram receitas excepcionais ao fisco, em qualquer nível, e o registro de imóveis é o filtro adotado para um primeiro e principal controle, embora divorciado da finalidade principal. Mesmo assim, a cada dia, há ampliação da área de sua atuação, exigindo comunicações periódicas das transações imobiliárias, e nesse aspecto, dado o interesse no resultado, são mais visíveis os avanços tecnológicos.
A seguridade social sempre foi tema relevante da vida nacional e, hoje, incorporada ao texto constitucional, constitui matéria essencial, tanto que o próprio artigo 195 estabelece que ela deve ser “financiada por toda a sociedade, de forma direta e indireta”. As empresas são enquadradas como contribuintes obrigatórios do sistema de seguridade social e a o artigo 47, inciso I, da Lei 8.212, de 24 de julho de 1.991, dispõe que, "na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo", é exigida certidão negativa de débito, fornecida pelo próprio Instituto Nacional do Seguro Social e pelo Departamento da Receita Federal, eis que parte das contribuições sociais decorrem de faturamento e lucro das empresas e das receitas das loterias federais, cujo controle refogem da competência do órgão previdenciário. O artigo 48 da lei citada diz que a prática do ato de registro sem as certidões negativas importará em responsabilidade solidária do próprio registrador, "sendo o ato nulo para todos os efeitos". Os efeitos são drásticos e visou-se a impedir registro de alienação de bens de empresas em débito com a previdência social, preservando o patrimônio da devedora para responder em futura e eventual execução. Embora possível obtenção desses certificados pela via tradicional, hoje permite sua concretização através de documento eletrônico e que não precisa ser exibido diretamente pela parte, podendo ser suprido por providência direta do oficial de registro de imóveis, o qual, acessando o “site” dos órgãos mencionados, obtém esses dados diretamente, materializando-os para a prática dos atos de registro.
O mesmo, porém, não sucede em relação às Prefeituras Municipais, de uma forma geral. Para registro das alienações onerosas de imóveis ou de direitos a eles relativos, a lei prevê obrigatoriedade de recolhimento do imposto sobre transmissão de bens imóveis e atribui ao oficial do registro de imóveis a obrigação de exigir exibição de guia de recolhimento do tributo, sob pena de enquadramento como responsável tributário. A exigência poderia ser suprimida tão só pelo acesso ao banco de dados do Município, o que até o presente não constitui realidade.
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo prevê em seu item 127 e seguintes, do capítulo XX, a possibilidade de intercâmbio entre as Prefeituras e os Registros Prediais e, na cidade de São Paulo, há muitos anos, firmou-se protocolo entre o Tribunal de Justiça, a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) e a Prefeitura Municipal, onde o Município forneceria dados sobre os cadastros imobiliários e os Registros Públicos, de outro lado, informaria toda alteração de titularidade de direitos reais. Esse relacionamento vem permitindo a obtenção de dados essenciais, como o cadastro fiscal[10] e os valores venais dos imóveis, quer para controle dos imóveis registrados em relação àqueles cadastrados pelo Município, quer para cobrança de custas e emolumentos pela prática do ato, mesmo porque a base de cálculo é o montante do negócio ou o seu valor fiscal, o que for maior. Futuramente a atualização far-se-á via internet e pode ser gerado automaticamente pelo sistema. Os Cartórios do interior do Estado estão celebrando convênios com as Prefeituras de seus territórios e há notícia de Estados que assim estão agindo, como o Rio Grande do Sul e o Espírito Santo.
Trata-se de segmento de relevante importância e que, no futuro, poderá gerar a criação de cadastro de imóveis urbanos. Há notícia de que o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) firmou contrato com a Prefeitura de São Paulo para propiciar regularização fundiária de inúmeros parcelamentos irregulares e, principalmente, para o mapeamento, com os modernos recursos, de toda a malha de imóveis do Município. A base existente ressente-se de maior precisão e constitui entrave ao crescimento de importante região do país, pois exige caro, demorado e burocrático procedimento de regularização e que tem levado inúmeros empreendedores a desistirem de programas de real utilidade para a sociedade. A integração dos Registros Públicos aos dados do levantamento ainda a ser efetivado constituirá em instrumento de segurança e que, por certo, num futuro não remoto, poderá sanear, desde que adotados posicionamentos inteligentes e positivos, a imprecisão descritiva dos imóveis, eis que as situações jurídicas, consolidadas ao longo dos anos, não exibem quadro que possa causar preocupação aos operadores do direito. Bastaria vencer obstáculos de posicionamentos tradicionais e que confiam apenas na descrição contido no Registro de Imóveis, olvidando que os novos tempos não se harmonizam com parâmetros superados.
2.13. RELAÇÕES COM ÓRGÃOS ESTRANGEIROS
A onda de globalização que se verifica nos últimos tempos não permite que um país se isole no contexto mundial e mostra-se necessária a idéia de compatibilização de conceitos e de posicionamentos, principalmente quando integrantes os países de um mesmo continente. Assim como a Europa se concentra na idealização de uma comunidade integrada, o Brasil busca integrar-se às nações da América do Sul (Mercosul) e das Américas (Alca) e, nesse aspecto, destacam-se as reuniões periódicas do Comitê Latino-americano de Consulta Registral. Da mesma forma, não se olvida intercâmbio com nações desenvolvidas no estudo do Direito Registral Imobiliário, como a Espanha (convênio de cooperação científica IRIB-Colégio de Registradores de Espanha) , Portugal e, agora, com a Alemanha.
De toda forma, nada obstante as diferenças, busca-se aperfeiçoamento, pelo menos, do sistema atual e a troca de experiências no uso da informática, o que tem se constituído em valioso instrumento para a segurança jurídica. A informática jurídica já é reconhecida como ciência, com vida e conceitos próprios, e não mais se aceita sua concepção como mero instrumento ou meio de armazenamento e de transmissão de dados.
3. REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS
3.1. RESPONSABILIDADE PELA INTRODUÇÃO
O artigo 25 da Lei 7.0155, de 31 de dezembro de 1.973, permite que o Cartório faça uso de microfilme e de “outros meios de reprodução autorizados em lei”, e o artigo 41 da Lei 8.935, de 18 de novembro de 1.994, atribui aos tabeliães e aos registradores a responsabilidade pela organização e execução dos serviços de forma eficaz, rápida, adequada e segurada, podendo, para isso, “adotar sistemas de computação, microfilmagem, disco ótico e outros meios de reprodução”.
Com base nesses dispositivo legais, visualiza-se permissão de uso da informática até mesmo para substituição dos livros em sua modalidade tradicional, ou seja, em papel, por livros eletrônicos. Mesmo assim, não existe consenso e os próprios órgãos de fiscalização têm se mantido em postura defensiva, permitindo o uso de índices pessoais e reais em banco de dados e a digitalização das matrículas e dos documentos essenciais, mas exigindo, em paralelo, a escrituração materializada ou o uso de microfilmagem.
Há, porém, duas vertentes e que têm dificultado a introdução ordenada e homogênea da informática nos registros públicos: a) a ausência de regulamentação federal específica, através de decreto federal, da Lei 8.935, de 1.994, determinando a medida em que o registro de imóveis deve ser realizado por meio eletrônico, a exemplo do que se fez com os registros das sociedades comerciais, permitindo que as Juntas Comerciais preservem a imagem dos atos das empresas mercantis “através de microfilmagem ou por meios tecnológicos mais avançados”, conforme instrução do Departamento Nacional do Registro do Comércio (artigo 90 do Decreto Federal n. 1.800, de 1.996, que regulamentou a Lei 8.934, de 1.994); b) a falta de indicação de órgão responsável pela sua implantação, administração e execução.
A ausência de indicação do responsável ou mesmo da forma como se fará a escrituração eletrônica como um arquivo automatizado, tem impelido os registradores a optarem pela informatização de acordo com seu livre convencimento, o que dificulta até mesmo avaliar o nível de informatização. Se dissermos que um cartório é informatizado porque mantém em seu ofício pelo menos um microcomputador, independente dos programas utilizados, o índice será alto, muito embora em algumas regiões do país ainda os atos continuem a ser escriturados com as ultrapassadas máquinas de escrever, como se o microcomputador constituísse em instrumento supérfluo e dispensável. O percentual será menor se o seu uso for apenas para substituir algumas rotinas e substancialmente reduzido se admita a existência real de um sistema de informatização aceitável. De acordo com estimativas da SISCART, empresa que presta assessoria de informática a Cartórios no Brasil, apenas 5% do total dos cartórios no Brasil atendem ao objetivo fundamental do registro eletrônico e que consiste na simplificação e racionalização dos registros, como, aliás, anota Helmut RüBmann, em seu artigo “O registro eletrônico de imóveis na Alemanha”. Está longe, porém, objetivo de proporcionar acesso fácil e ágil dos dados aos interessados.
A decisão sobre a introdução de registros eletrônicos não pode ficar a cargo dos Estados, mas da própria União, e tudo leva a crer que ocorra adesão ao processo de compilação de dados do registro pelo método da adaptação, com hospedagem do conteúdo já existente por meio eletrônico na memória, utilizando, dentre as diversas maneiras, o escaneamento. A transmissão desses dados está deixando de constituir óbice preocupante, mesmo porque existem outros formas de conexão não convencional, cem vezes mais rápido, que oferece versões em 256 Kbps, 512 Kbps e 2mbps.
3.2. DOCUMENTO ELETRÔNICO
O Executivo Federal, diante da ausência de legislação específica, baixou a Medida Provisória 2.200-2, de 24 de agosto de 2.001, instituindo a infra-estrutura de chaves públicas brasileiras - ICP Brasil para, nos termos de seu artigo 1.º, “garantir a autenticidade e integridade e a validade jurídica de documentos em forma eletrônica, das aplicações de suporte e das aplicações habilitadas que utilizem certificados digitais, bem como a realização de transações eletrônicas seguras”. Demonstra a preocupação de tutelar a relação virtual e fornecer a maior segurança jurídica possível, admitindo formas de controle de autenticidade da assinatura digital e possibilitando trânsito de documentos por via eletrônico mediante a existência de duas chaves, uma pública e outra privada, ambas credenciadas, e com uso da criptografia assimétrica.
Vários órgãos estão se habilitando para servir como autoridades certificadoras credenciadas e, no âmbito do relacionamento do contribuinte com a Receita Federal, há a publicação da Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal n.º 156, de 22 de dezembro de 1.999, a qual, além de instituir o certificado eletrônico, dispõe em seu artigo 3.º que “os documentos assinados eletronicamente, inclusive pela SRF, mediante utilização de certificado eletrônico e-CPF ou e-CNPJ, consideram-se originais e têm o mesmo valor comprobatório daqueles emitidos em papel e firmados pelos meios convencionais”. Há, em alguns setores, regras específicas para a validade jurídica dos documentos assinados eletronicamente, muito embora, principalmente nas relações comerciais, os contratos, nada obstante concretizados sem a mesma segurança, são reconhecidos pelas partes e também pelo Poder Judiciário nas decisões sobre conflitos entre os interessados.
Os Cartórios não estão alheios à essa evolução e buscam, através de seu órgão de classe (ANOREG-BR), integrar-se a esse movimento e, num primeiro passo, por certo, buscarão aderir ao processo de fornecimento do documento certificado de forma digital, sem prejuízo de sua integração com os tabeliães e os demais interessados, permitindo remessa e recepção de documentos com igual validade jurídica.
4. CONCLUSÕES
4.1. O sistema registral brasileiro adotou a teoria do título e do modo, ou seja, de uma forma geral, exige título idôneo e o registro para que se reconheça a existência de direito real, havendo presunção relativa de veracidade da situação jurídica estampada no registro. A validade do registro depende da validade do título que o gerou.
4.2. No Brasil há descentralização dos registros e existem tantos cartórios quantos se mostrarem necessários, cujos titulares exercem as funções de forma independente e autônoma. Não são eles funcionários do Estado, mas particulares que exercem as funções públicas por delegação, nomeados após aprovação em concurso de provas e títulos. A competência de cada cartório se limita aos imóveis localizados em sua respectiva circunscrição.
4.3. O Poder Judiciário exerce apenas função de fiscalização e não mais ostenta posição jurídica de superior hierárquico em relação aos Oficiais de Registro de Imóveis. Mesmo assim, é o Judiciário eleito para dirimir, na área administrativa, os conflitos entre o usuário e o Oficial de Registro de Imóveis em relação aos atos de registro e de averbação.
4.4. O governo federal detém o monopólio para legislar sobre registros públicos e as normas de direito material estão substancialmente no Código Civil, onde a propriedade, por ato entre pessoas vivas, só se adquire com o registro. Há forte influência do direito alemão nas linhas adotadas no Código Civil anterior e parcialmente alteradas naquele vigente. Mesmo assim, sobressai ainda o efeito constitutivo do direito real através do registro, considerado como forma de tradição do imóvel.
4.5. A Lei Federal n.º 6.015, de 1.973, substituiu o sistema cronológico de transcrições em livros previamente encadernados pelo sistema de matrículas em folhas soltas, onde existe um fólio para cada imóvel e nele são escriturados todos os atos relevantes na forma de registro ou de averbação. Há limitação das situações jurídicas passíveis de registro e, além das matrículas, existem livros denominados de protocolo, para controle principalmente da prioridade e da preferência, indicadores pessoal e real e o registro auxiliar, onde são escriturados atos outros como os registros da convenção condominial e o pacto antenupcial.
4.6. A cada dia vem aumentando uso pelos cartórios de equipamentos de informática para aumento da performance, da rapidez e da segurança dos atos registrários.
4.7. Não existe óbice legal à adoção de registros eletrônicos de imóveis, mas é preciso regulamentação federal que estabeleça regras gerais para sua introdução e escrituração dos atos pertinentes, estipulando sistema de informatização uniforme para todos os cartórios, estabelecendo normas e critérios de segurança, com fixação de prazo para sua completa conversão.
4.8. É preciso compatibilizar a escrituração dos atos de registros com a idéia de registro eletrônico. Os diversos arquivos devem estar integrados, o que exige, num primeiro passo, a simplificação e a racionalização da própria escrituração dos registros de imóveis.
4.9. Não basta apenas organização interna dos cartórios, exigindo também estabelecimento de critérios e metas para integração com os usuários e os órgãos públicos.
4.10. O documento eletrônico certificado é realidade que se impõe como essencial.
[1] A Lei 5.433/68 e o Decreto 64.398/69 permitiram substituição dos documentos originais pelos microfilmes, passando a ostentar o mesmo valor dos originais
[2] Cf. "Matrícula Digital"
[3] ob. cit.
[4] Cf. "Da necessidade de assinatura para validade do contrato efetivado via internet", in "Revista dos Tribunais", volume 784-83-95
[5] Traçou-se no artigo “Algumas Linhas Sobre a Informatização do Registro Imobiliário Brasileiro” escorço histórico de debates realizados no CINDER - Centro Internacional de Direito Registral, com resumo das principais conclusões de Congressos realizados em Buenos Aires (1.972), Madrid (1.974), Porto Rico (1.977), Cidade do México (1.980), Roma (1.982), Madrid (1.984), Rio de Janeiro (1.987), Buenos Aires (1.989), Málaga (1.992) e Paris (1.994)
[6] Cf. “Novas reflexões sobre a informatização do registro imobiliário brasileiro. A digitalização dos títulos, papéis e documentos. O livro eletrônico”, de Ary José de Lima, Sérgio Jacomino e Kioitsi Chicuta
[7] Cf. Matrícula digital. Uma pequena abordagem sobre a informatização do registro imobiliário brasileiro
[8] O artigo 236, parágrafo 1.º, da Constituição Federal, dispôs que “Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário”. A Lei 8.935/91 regulamentou o artigo constitucional.
[9] Artigo 11 da Lei 5.709, de 07/10/1.971
[10] O artigo 176, parágrafo 1.º, n.º 3, alínea b, da Lei 6.015, de 31/12/1.973, estabelece que na matrícula a identificação do imóvel será feita com indicação, dentre outros, em se cuidando de imóvel rural, a “sua designação cadastral, se houver”. Constitui ele elemento valioso ao registro imobiliário, pois, através dele, poderá verificar no mapa cadastral a localização do bem em relação aos demais, muito embora não haja necessariamente identidade entre o cadastro municipal e o imóvel registrado no fólio real.
